تحولات قیمتی بازار مسکن

 - معاون بازرسی اتحادیه مشاوران ‌املاک شهر تهران در تحلیلی که درباره نوع معاملات این روزهای بازار خرید ‌و فروش آپارتمان ارائه کرده، ضمن تایید رونق در این بازار، عمده خرید‌ها را ناشی از ورود تقاضای مصرفی دانسته و در عین حال از کاهش خرید‌های سرمایه‌ای ملک مسکونی در پایتخت به خاطر تحولات اخیر سایر بازارها، خبر داده است. عضو هیات ‌مدیره اتحادیه املاک با اشاره به اینکه در 9 ماه اول امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران به نوعی با نرخ تورم هماهنگ بوده، تاکید می‌کند: اگر چه طی این مدت قیمت ملک مسکونی افزایش پیدا کرد و در یک مقطع، میزان رشد به 20 درصد هم رسید، اما در هفته‌های اخیر شیب رشد قیمت مجددا کاهشی شد و حدود 5 درصد افت کرد که البته با توجه به تجربه دوره‌های انتخاباتی در کشور و پیش‌رو بودن انتخابات مجلس، بعید است قیمت مسکن دوباره جهش کند. این فعال صنف بنگاه‌های مسکن معتقد است: در شکل طبیعی معاملات مسکن باید هنگام افزایش قیمت‌ها، خروج تقاضا از بازار اتفاق بیفتد، اما در حال‌ حاضر به دلیل فرهنگ غلط اما رایج در بازار ملک، اشتیاق خریداران معمولا زمانی بیشتر می‌شود که نرخ‌ها شروع به افزایش می‌کند.

درگفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با معاون بازرسی اتحادیه املاک شهر تهران بررسی شد
سیر قیمت مسکن در سال 90
 رشد 20 درصدی قیمت در 9ماه اول و کاهش زمستانی در حد 5 درصد طی دو هفته‌ اخیر
 انتخابات پیش‌رو مانع جهش قیمت خواهد شد
 علاقه به خرید زمین در تهران از مسکن بیشتر شده است
 پرطرفدارترین متراژ آپارتمان در تهران برای خرید: 70 تا 80 مترمربع
گروه مسکن- هاجر شادمانی: معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران ضمن تایید گفته‌های مسوولان دولتی درباره «هماهنگ‌بودن رشد قیمت مسکن و نرخ تورم» گفت: ارزش معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در 9ماه اول سال90 حدود 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد، اما در هفته‌های گذشته از فصل زمستان، نرخ‌رشد مجددا نزولی شده، به عدد منفی 5درصد رسیده‌است که با توجه به انتخابات پیش‌رو و اوضاع اقتصاد کلان کشور، پیش‌بینی می‌شود تا پایان امسال، رشد مثبت نصیب قیمت مسکن نشود.
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران با اشاره به اینکه نرخ تورم عمومی به بیش‌از 15 درصد رسیده است، تصریح کرد: نباید در کلان‌شهرهایی همچون تهران انتظار رشد قیمت مسکن کمتر از این نرخ را داشته باشیم.
حسام عقبایی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از تغییر ذائقه سرمایه‌گذاران ملکی در پایتخت نیز خبر داد و افزود: در حال حاضر خرید زمین در مقایسه با آپارتمان، برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر است، هر چند با وقایع اخیر بازارهای سکه و دلار، معاملات سرمایه‌ای مسکن در مقایسه با ابتدای سال90، دچار نوعی رکود مقطعی شده است.
معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران همچنین با تاکید براینکه، قیمت مسکن یک‌شبه افزایش یا کاهش نمی‌یابد، بلکه نیازمند زمان برای تغییر است، گفت: انتظاری که این روزها برخی کارشناسان و تحلیل‌گران بازار مسکن از جهش قیمت در سال آینده دارند به دلایلی که می‌شود به آنها تکیه کرد، محقق نخواهد شد. وی در این باره افزود: سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود بیاورد در برنامه‌ کاری دولت دیده نمی‌شود و در عین حال انتخابات پیش‌روی مجلس و شرایط اقتصادی سایر بازارهای سرمایه‌پذیر نشان می‌دهد قیمت مسکن در میان‌مدت دچار افزایش بیش‌از نرخ تورم نمی‌شود.وی خاطرنشان کرد: دولت در عرصه‌هایی همچون توقف عملیات وام، ارائه تسهیلات به منظور ساخت مسکن مهر، ساماندهی مشاوران املاک، ایجاد سامانه کدرهگیری و بسیاری از مسائل دیگری که جنبه کنترل بازار مسکن را داشت، ورود پیدا کرد.
مسکن، مرغ و تخم مرغ نیست
عقبائی با بیان اینکه مقوله کنترل بازار مسکن مقوله ای مثل کالاهایی همچون مرغ و تخم مرغ نیست که بتوان در مقاطع زمانی خاصی قیمت آن را بالا برد یا کاهش داد، گفت: عرصه رشد قیمت مسکن، فضا و مدت زمانی که در آن قیمت ملک افزایش یا کاهش می‌یابد چه در اجاره و چه در خرید و فروش، فرآیندی بلند‌مدت است که با سایر اقلام و کالاها قابل مقایسه نیست.وی ادامه داد: درست است که سیاست دولت بر این است که سرمایه‌گذاری در امر مسکن را به سمت تبدیل شدن به کالای مصرفی هدایت کند، ولی واقعیت این است که تاکنون این امر اتفاق نیفتاده و مسکن به مفهوم مطلق تبدیل به کالا نشده است. بنابراین نمی‌توان در کوتاه مدت انتظار داشت که توازن در عرصه مسکن همچون سایر کالاها برقرار شود.
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران اذعان کرد: اگرچه به عقیده برخی افراد،‌ زمانی که قیمت بالا رود معاملات هم کاهش می‌یابد ولی به علت حاکمیت فرهنگ خاصی که در کشور ما وجود دارد، اصولا سرمایه‌گذاری و اشتیاق مردم برای سرمایه‌گذاری معمولا زمانی بیشتر می‌شود که نرخ‌ها نیز افزایش می‌یابد.
رشد 20 درصدی را می‌پذیرم
عقبائی در خصوص اظهارنظرهای موجود مبنی بر افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته گفت: تا حدی می‌توان سیاست‌های دولت را در مهار قیمت مسکن در سال جاری مثبت و موثر ارزیابی کرد، به گونه‌ای که می‌توان ادعا کرد اگر این سیاست‌ها اعمال نمی‌شد قیمت مسکن به مراتب بیش از میزان رشد کنونی افزایش می‌یافت.وی افزود: اما در مورد درصدهای احتمالی افزایش قیمت مسکن باید بگویم که کشور ما کشوری است که سالانه بانک مرکزی نرخ تورم را اعلام می‌کند و نرخ تورم ما تا جایی که من اطلاع دارم براساس اعلام بانک مرکزی حداقل بالای 18 درصد بوده است که در فصل‌های مختلف بعضا به بیش از20 درصد نیز رسیده است.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران توضیح داد: نرخ تورم اعلام شده تورمی است که در کالاهای مصرفی و سبد خانوار اعمال شده است و قاعدتا مسکن هم در این سبد جای می‌گیرد.وی تاکید کرد: با توجه به اینکه تورم کلی موجود در اقتصاد کشور 100 درصد روی قیمت مسکن هم اثرگذار بوده، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن به میزان تورم اعلام شده را تایید می‌کنم.عقبائی ادامه داد:‌ 20 درصد اعلام شده در خصوص میزان رشد قیمت مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل طبیعتا ارتباطی با نرخ رشد تورم دارد، اما باید توجه داشت که رشد ایجاد شده در این بخش نسبت به افزایش قیمت‌ها در سایر اقلام مصرفی مردم بروز چندانی نداشته است.وی افزود: روزانه با بیش از 7 تا 8 مورد مراجعه مردمی در اتحادیه مواجه هستیم که این افراد با قرار دادن منزل خود در رهن یکی از بانک‌های خصوصی به میزان 80 درصد ارزش ملک، وام سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن دریافت کرده، اما پس از ساخت حتی سرمایه اولیه نیز به آنها بازنگشته است.وی تاکید کرد: علت ورشکستگی این افراد نه به دلیل ارزش نداشتن واحدها، بلکه ناشی از نبود متقاضی در بازار و رکود معاملات است.
کاهش 5 درصدی در زمستان
عقبائی افزود: با این وجود رشد ایجاد شده در قیمت مسکن را نمی‌توان به کل کشور تعمیم داد و می‌توان چنین عنوان کرد که حتی در بسیاری از مناطق این رشد منفی بوده است.
وی تصریح کرد: رشد قیمت‌ها در بازار مسکن با توجه به نیازسنجی مناطق مختلف در عرضه و تقاضا قابل ارزیابی است. ولی به طور کلی با توجه به نرخ تورم، افزایشی را قبل از ماه محرم داشتیم که با ورود به محرم و فصل پاییز که تقریبا می‌توان گفت در این زمان به دلایلی همچون کاهش نقل و انتقالات مردم در این فصل حجم معاملات مقداری کمتر از قبل می‌شود، اکنون به میزان 5 تا 6 درصد با کاهش نسبی قیمت‌ها مواجه شده ایم.
کاهش قیمت‌ها ثبات دارد؟
عقبائی در خصوص ثبات یا عدم ثبات کاهش ایجاد شده در قیمت مسکن تا پایان سال گفت: به عقیده من و با توجه به اینکه در آستانه انتخابات مجلس شورای اسلامی قرار داریم و عرصه سیاست هم بی‌تاثیر در عرصه اقتصاد نیست، فکر نمی‌کنم که تا پایان سال، اتفاق فاحش و خاصی در قیمت مسکن بیفتد و احتمال رشد آنچنانی در بازار مسکن بیش از 10 درصد را بسیار ضعیف می‌دانم.وی افزود: از همه مهم‌تر به علت واقع شدن در فصل زمستان و روال معمول مبنی بر کم شدن حجم معاملات در این فصل و سایر مسائل کلان و قدرت خرید مردم و اینکه خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی، کمتر در این فصل سال اقدام به معامله می‌کنند، تا پایان سال نمی‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت املاک به صورت افسارگسیخته افزایش یابد.
پیش‌بینی جهش عاقلانه نیست
عقبائی ادامه داد: بنابراین زمانی که تا پایان سال این ثبات قابل پیش‌بینی باشد، با توجه به اینکه براساس روال معمول تا اواخر فروردین ماه اصلا بازار تحرکاتی ندارد و این تحرکات از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و از سوی دیگر سیاست اقتصادی خاصی که جهش در بازار مسکن را به وجود آورد در برنامه کاری دولت وجود ندارد، بیان اینکه پس از سال 90 و در آستانه سال جدید حداقل در 6 ماهه اول سال ، شاهد چنین جهشی خواهیم بود چندان عاقلانه به نظر نمی‌رسد.وی یادآور شد: هرچند بسیاری از مطلعین بازار مسکن معتقدند که پس از دولت فعلی ممکن است افزایش قیمت صورت بگیرد، اما در مورد اینکه این پیش‌بینی‌ها با کدام پشتوانه، آمار، ارقام و تحلیل‌های تخصصی ارائه شده است، جای تامل وجود دارد.
آپارتمان یا زمین؟
عقبائی در پاسخ به این سوال که رشد ایجاد‌شده در قیمت بازار مسکن بیشتر در مورد عرصه( زمین) بوده است یا اعیان( بنا)، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه زمین و بنا یا عرصه و اعیان دو مقوله وابسته به هم هستند، نمی‌توان آپارتمان را منفک از زمین یا عرصه دانست، ولی به طور کلی با توجه به اینکه در شهرتهران به خصوص در مناطق مختلف، عموم بافت‌ها در حال ساخت و ساز هستند و حتی در دهه اخیر خیلی از بافت‌ها تجدید شده اند و به‌رغم نوسازی‌های انجام شده، هنوز 45 درصد بناها در این مناطق فرسوده است ، استقبال از معامله زمین بیشتر بوده و در نتیجه افزایش قیمت‌ها بیشتر در این بخش احساس می‌شود.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران تصریح کرد: با این وجود و به طور کلی، با درنظر گرفتن رشد نسبی قیمت مسکن به میزان تورم اعلام شده در سال جاری، افزایش قیمت زمین و املاک کلنگی نسبت به آپارتمان در شهر تهران، بیش از 5 درصد بوده است.
استقبال از متراژهای کم
عقبائی همچنین با بیان اینکه در حال حاضر بیشترین حجم معاملات بازار مسکن در آپارتمان‌هایی با متراژ 70 تا 80 مترمربع صورت می‌گیرد، گفت: این امر در مورد زمین در بافت‌های مختلف شهر تهران متفاوت است برای مثال، در مناطقی همچون شهرک غرب معاملات زمین بیشتر در متراژ 300 تا هزار متر انجام می‌شود یا مثلا در سعادت آباد این متراژ در حدود 160 متر مربع تا دو هزار متر مربع متغیر است.وی افزود: با این وجود در مناطقی همچون منطقه 17 تهران، زمین‌هایی با متراژ 38 ، 40 و 45 مترمربع وجود دارد که در بازار مسکن آن مناطق مورد معامله قرار می‌گیرد.
وی تاکید کرد: با این وجود عمده معاملات زمین در شهر تهران در متراژهای کمتر مورد استقبال خریداران قرار می‌گیرد.
حضور 80 درصدی مصرف‌کنندگان
عقبائی با تاکید بر جهش فوق العاده در بازار سکه، طلا و ارز در وضعیت فعلی یادآور شد: در حال حاضر سرمایه‌گذاری در بخش‌های ذکر‌شده برای سرمایه‌گذاران نسبت به بخش مسکن به میزان چشمگیری مقرون به صرفه تر است.وی افزود: با توجه به آنچه گفته شد در وضعیت فعلی بیش از 80 درصد متقاضیان در بازار مسکن مصرف‌کنندگان این بازار هستند.
عقبائی همچنین در پاسخ به این سوال که در حال حاضر سرمایه‌گذاری در خرید آپارتمان به صرفه‌تر است یا زمین، گفت: فرهنگ خرید و فروش املاک در کشور ما همواره بر این بوده است که افراد در مقاطع زمانی مختلف خرید زمین را ترجیح می‌داده‌اند.
وی ادامه داد: استدلال‌هایی همچون اینکه زمین ماندگار و بنا غیرماندگار است و نگرانی از کاهش قیمت چشمگیر بنا در نتیجه تغییر کاربری‌ها، باور افراد را برای ترجیح خرید زمین در معاملات املاک تقویت کرده است.
مسکن، مصون از تورم؟
عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران با اشاره به اظهارات اخیر دولت مبنی بر مصونیت بخش مسکن از تورم اعلام شده در سال جاری خاطرنشان کرد: ممکن است در برخی از شهرهای کوچک و بخش‌ها این گونه بوده باشد، اما در کلانشهرها کمتر شاهد این موضوع بودیم.وی ادامه داد: در بسیاری از کلانشهرها، نرخ افزایشی مسکن به حد تورم نزدیک شده و بعضا به آن رسیده است .عقبائی افزود: اینکه دولت اعلام می‌کند که تورم به هیچ وجه در بخش مسکن اثرگذار نبوده است در برخی از شهرها، سخن گزافی نیست ولی ایجاد این توازن و رسیدن به نرخی کمتر از تورم در بخش مسکن در شهرهای بزرگ اصلا کار آسانی نیست.
عکس: آکو سالمی